Простыми словами
Договор найма — это письменная договорённость между хозяином жилья (наймодателем) и жильцом (нанимателем). Хозяин пускает жить в квартиру или комнату, жилец платит и бережёт имущество. Договор защищает обе стороны: жильца нельзя выселить «за один день», а хозяин может требовать деньги и возмещение ущерба.
В быту говорят «аренда квартиры», но по закону, если жильё снимает обычный человек, это наём (глава 35 ГК РФ). Аренда — когда квартиру снимает организация, например для своего сотрудника.
Что указать в договоре
- Паспортные данные сторон и документ, который подтверждает право собственности (обычно выписка из ЕГРН).
- Адрес и описание жилья, список мебели и техники — удобнее в акте приёма-передачи.
- Размер платы, день и способ оплаты, кто платит за коммунальные услуги и по счётчикам.
- Залог (обеспечительный платёж) и когда его возвращают.
- Срок, кто ещё будет жить в квартире, можно ли животных, порядок расторжения.
Срок найма — не больше 5 лет. Если срок не указан, договор считается заключённым на 5 лет. Договор на срок до 1 года называют краткосрочным: на него часть правил о защите жильца не распространяется. Если договор заключён на год и больше, ограничение права собственника регистрируют в Росреестре.
Готовый шаблон — образец договора аренды квартиры и акт приёма-передачи квартиры.
Налоги: пример с цифрами
Хозяин сдаёт квартиру человеку за 40 000 ₽ в месяц. За год он получит 40 000 × 12 = 480 000 ₽. Платить налог должен хозяин, а не жилец.
| Как платит хозяин | Налог в месяц | Налог за год |
|---|---|---|
| НДФЛ 13% | 5 200 ₽ | 62 400 ₽ |
| Самозанятый, 4% с доходов от физлиц | 1 600 ₽ | 19 200 ₽ |
При НДФЛ хозяин подаёт декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Самозанятый выдаёт жильцу чек в приложении «Мой налог» каждый месяц. Обеспечительный платёж, который потом возвращают, обычно доходом не считается.
Посчитайте сами
Меняйте числа — расчёт по шагам обновится сразу. Правила России на 2026 год.
Как не ошибиться
- Проверьте, что договор подписывает собственник. Если квартира в общей собственности — нужно согласие остальных владельцев или доверенность от них.
- Деньги лучше переводить на счёт или брать расписку — иначе оплату трудно доказать.
- Сфотографируйте квартиру при заезде и опишите недостатки в акте, чтобы при выезде не спорить о залоге.
- Жилец может расторгнуть договор, предупредив письменно за 3 месяца, если в договоре нет другого срока. Хозяин расторгает договор через суд — например, если жилец не платит.
- Договор найма сам по себе не даёт регистрации. Для регистрации по месту пребывания нужно согласие собственника.
В России, Казахстане и Беларуси
Россия
Правила — в главе 35 ГК РФ. Если жильё снимает человек, это договор найма, если организация — договор аренды. Срок — до 5 лет; договор на год и больше регистрируют в Росреестре как обременение. Доход от сдачи облагается НДФЛ или налогом для самозанятых.
Казахстан
В Казахстане это договор имущественного найма жилища по Гражданскому кодексу РК. Доход физлица от сдачи жилья облагается ИПН, его нужно задекларировать.
Беларусь
В Беларуси заключают договор найма жилого помещения по типовой форме и регистрируют его в местном исполкоме. Наймодатель — физлицо обычно платит фиксированный подоходный налог, его размер зависит от населённого пункта.
Источники: КонсультантПлюс: Гражданский кодекс РФ, глава 35 «Наём жилого помещения»