Простыми словами
Имущественный вычет — это способ вернуть часть НДФЛ, который вы заплатили со своей зарплаты, если купили или построили жильё. Ещё его используют при продаже имущества, чтобы уменьшить налог или не платить его вовсе.
Вычет — это не деньги, а сумма, на которую уменьшают доход. На руки вы получаете 13% от неё. Вернуть можно только тот налог, который реально заплатили.
Вычет при покупке жилья
- Основной вычет — расходы на покупку или строительство квартиры, дома, комнаты, участка под жильё, но не больше 2 млн ₽. К возврату — до 260 000 ₽. Если квартира стоила меньше, остаток можно добрать по другой покупке.
- Вычет на проценты по ипотеке — до 3 млн ₽ уплаченных процентов, к возврату до 390 000 ₽. Даётся только по одному объекту.
Каждый из супругов может получить свой вычет. Нельзя получить вычет, если жильё куплено у близкого родственника, за счёт работодателя или материнского капитала (в части этих денег).
Пример с цифрами
Человек в 2025 году купил квартиру за 6 млн ₽ в ипотеку. Зарплата — 100 000 ₽ в месяц, налог за год: 1 200 000 × 13% = 156 000 ₽.
- Основной вычет 2 млн ₽, к возврату 2 000 000 × 13% = 260 000 ₽.
- За 2025 год вернут 156 000 ₽ — не больше уплаченного налога.
- Остаток 260 000 − 156 000 = 104 000 ₽ вернут за 2026 год.
После этого он каждый год заявляет вычет на проценты. Если за год банку заплачено 400 000 ₽ процентов, к возврату 400 000 × 13% = 52 000 ₽ — так, пока сумма процентов не дойдёт до 3 млн ₽. Платёж и проценты по кредиту покажет ипотечный калькулятор.
Посчитайте сами
Меняйте числа — расчёт по шагам обновится сразу. Правила России на 2026 год.
Вычет при продаже
Если жильём владели меньше минимального срока (обычно 5 лет, а для единственного жилья, наследства, подарка от родственника, приватизации — 3 года), с продажи нужно заплатить налог. Доход можно уменьшить:
- на 1 млн ₽ — для квартир, домов, участков;
- на 250 000 ₽ — для машины и другого имущества;
- или на расходы на покупку, если есть документы.
Пример: квартиру купили за 3,5 млн ₽ и через 2 года продали за 4 млн ₽. Налог: (4 000 000 − 3 500 000) × 13% = 65 000 ₽. С вычетом 1 млн ₽ было бы (4 000 000 − 1 000 000) × 13% = 390 000 ₽, поэтому выгоднее расходы. Декларацию подают, даже если налог получился нулевым.
Как получить и не ошибиться
- Нужны договор (например, договор купли-продажи квартиры), выписка ЕГРН или акт передачи, платёжные документы, для ипотеки — справка банка о процентах.
- Подать 3-НДФЛ можно за 3 последних года или получать вычет через работодателя в текущем году.
- Пенсионеры могут перенести вычет на 3 года до покупки.
- Самозанятые и ИП на спецрежимах без НДФЛ вернуть ничего не могут — нет уплаченного налога.
В России, Казахстане и Беларуси
Россия
Правила — в ст. 220 НК РФ. При покупке можно вернуть до 260 000 ₽ и ещё до 390 000 ₽ за ипотечные проценты. При продаже доход уменьшают на 1 млн ₽ (жильё, участки) или 250 000 ₽ (машина и другое имущество) либо на подтверждённые расходы.
Беларусь
В Беларуси имущественный вычет по подоходному налогу дают на строительство или покупку первого жилья для нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также при продаже имущества.
Источники: Налоговый кодекс РФ, часть вторая (КонсультантПлюс), Личный кабинет налогоплательщика ФНС